第一房研究院精心推出“曾经系列”策划。曾经的摇号楼盘、曾经的号头费等昔日网红楼盘，如今现状如何？我们将以详实的数据和客观的事实为依据，全面揭示这些楼盘在市场下行期的真实现状，从专业角度对市场趋势进行深入解读，为购房者提供置业参考意见。

　　说到学区房，让我不由得想起了蜀山区的一曾经红极一时的优质学区房——大富鸿学府。

　　当年首开买房3万+/㎡，首付6成，去化率95%+，据说当时因为名额紧俏，部分中介有购买名额，但好处费需要18万。

　　更夸张的是，刚交付，二手房就挂到了5万/㎡。这不是业主膨胀，实际上在2022年的合肥学区房确实火。大富鸿学府学区是西园新村小学北校教育集团安大校区+五十中学东校教育集团西园校区，属于合肥的学区第一梯队。如今，这个盘到底怎么样了？当初挤破头去买的业主们还好吗？本期我们重点聊一下大富鸿学府。

　　从“好房新选”小程序查询大富鸿学府，按年度来看，2023-2024年成交价有微涨。

　　整体涨了约167元/㎡，对比当前合肥二手房普降的行情来看，算是比较坚挺了。但这个价格对比当初2万+/㎡入手的购房者而言确实赚了不少，但对于3万+/㎡入手的购房者而言似乎也没赚什么，如果是通过中介号头费+补差价买的甚至是亏了。

　　大部分时段的挂牌价都在3.5-3.6万左右徘徊，但实际成交价在3.3万左右徘徊，且相对稳定。挂

　　牌量和成交量方面，作为一个体量2460户的小区而言，一个月才卖个2-3套，活跃度确实不高。主要原因显而易见，当初购买这部分房源为了小孩上学的暂时还不能卖，纯TZ的目前价格卖掉又没得赚，索性观望不卖了。

　　但是从开年以来成交的房源来看，大部分卖的都是95㎡左右的小户型，这类户型相对来说总价低一些，300万左右，而且又是三房，可以满足居家和陪读的需求半岛bd体育，对于购房者而言也可以

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　　再来看看，整个蜀山区近几年二手房走势，不同于其他区域，从2019年至今，蜀山区二手房挂牌均价相对平稳，在2万/㎡左右徘徊，但整体是在阴跌。而成交价方面，自2022年开始到2024年，成交价迎来2连跌，虽然价格降了，但这两年成交量上来了，说明蜀山区的二手房市场只要价格合适还是有很多购房者愿意在这里买二手房。

　　从挂牌价不难看出，大富鸿学府目前的二手房挂牌价对比周边二手房价格算比较高了，但大富鸿学府项目在小板块内是比较新的次新房，周边“老破小”居多，这么一对比，在这边的二手房好像新旧又没有那么的重要了....

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　　大概是2020年9月，备受期待的蜀山区“最牛”学区房大富鸿学府，售楼部未开放，也没有置业顾问，竟然低调首开了！关键是，3万+/㎡的单价、324万起的总价，竟然不是你有钱想买就能买得到的！据悉，大富鸿学府此次开盘房源有部分是定向销售，其余基本上都是全款+运气才能买到……

　　首开4栋楼，共448套，主销面积101/105/108/125/146㎡，以改善面积段为主，首付6成起，最终，卖了95%+。该盘不仅卖出高销量，还卖出了溢价，核心原因，还是学区。

　　按照2024年最新的学区划分，大富鸿学府的学区为：西园新村小学北校教育集团安大校区+五十中学东校教育集团西园校区，学校可以说是妥妥的合肥第一梯队。

　　我们再来看看2024年西园新村小学+50中东校双本部的学区房保值率如何？

　　从统计的8个楼盘来看，有7个挂牌价都有不同程度的下跌，最高跌幅超过5000元/㎡，二手房挂牌价都有这么大的跌幅，不难想象实际成交价肯定也是在大幅下降。不难看出，即使是第一梯队的学区房，也无法逃过这轮二手房价格普降的行情。

　　抛开学区自用价值，理论上来讲第一梯队学区是有保值和增值空间的。就大富鸿学府这个项目而论，一个带有一定体量安置房的项目，圈层的影响，住房品质不可能很高。但周边成熟度高，陪读因素加持下半岛bd体育，租金也不会太低，早期很多投资者就是看重学区的加持，认为至少能“以租养贷”，所以才会挤破头也要去买这个项目半岛bd体育。但是实际上，在这轮二手房价格普降的市场行情下，绝对保值的小区几乎寥寥无几。反过来想想，这对于那些当年没有买到大富鸿学府项目，这个时候又是一个买房的好时机。但同时也要考虑自身的抗风险能力，谨慎投资。半岛bd体育半岛bd体育